Horario: 16.30 a 19.30 horas, una hora menos en Canarias
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6 horas de análisis de las operaciones inmobiliarias impartido en dos tardes
Ponente
Don Vicente Arbona Más
Técnico de la AEAT en Ibiza
Objetivo
Analizar las operaciones inmobiliarias en el IVA y su relación con otros impuestos. El IGIC es idéntico al IVA en estás operaciones.
Programa
PRIMERA PARTE. EXENCIÓN DEL IVA EN LAS ENTREGAS DE EDIFICACIONES
- Cuestión previa: delimitación IVA versus ITP
- Regulación de la exención: art. 20, uno, 22º LIVA
- Ejemplos introductorios exención entrega edificaciones
- Promotora que destina a alquiler sin opción de compra pisos inicialmente destinados a su venta: la “afectación sobrevenida” a arrendamiento:
- Doctrina de la DGT con relación a estas operaciones
- Ejemplo de autoconsumo en caso de arrendamiento de vivienda sin opción de compra.
- Doctrina de la DGT con relación a la posterior transmisión de la vivienda previamente arrendada sin opción de compra
- Criterio inicial
- Criterio actual
- Ejemplos del tratamiento de la posterior transmisión de la vivienda arrendada.
- Delimitación del concepto de “utilización ininterrumpida”
- Promotora que destina a alquiler con opción de compra pisos inicialmente destinados a su venta: la “afectación sobrevenida” a arrendamiento:
- Tratamiento general del arrendamiento con opción de compra de un bien
- Tratamiento del arrendamiento con opción de compra antes del ejercicio o compromiso de ejercicio de la opción de compra:
- La fiscalidad de las cuotas en un contrato de arrendamiento con opción de compra depende del tratamiento de la posterior entrega
- El arrendamiento con opción de compra no agota la primera entrega
- Inexistencia de autoconsumo en el momento del arrendamiento
- Tipo impositivo aplicable a los arrendamientos con opción de compra
- Tratamiento de la “opción de compra”:
- Ejemplo: promotora que formaliza con un cliente un contrato de arrendamiento de vivienda de nueva promoción que incorpora una opción de compra
- Otras cuestiones relativas a la fiscalidad del arrendamiento con opción de compra
- Otras cuestiones relativas a la exención de la entrega de edificaciones:
- Cualidad de “edificación” de las pistas de tenis, piscinas, etc.…
- Tratamiento de la entrega de los terrenos en que se hallan enclavadas las edificaciones. Especial referencia a las viviendas unifamiliares
- Entrega de edificaciones “en construcción”
- Entrega de edificaciones “que sean objeto de demolición”
- Entrega de edificaciones en ejercicio de una opción de compra derivada de un contrato de arrendamiento financiero
SEGUNDA PARTE. ADQUISICIÓN (CONSTRUCCIÓN) DE VIVIENDAS CON LA INTENCIÓN DE DESTINARLAS AL ARENDAMIENTO: LA “AFECTACIÓN INICIAL” AL ALQUILER. LA DEDUCCIÓN DE CUOTAS SOPORTADAS EN FUNCIÓN DEL “DESTINO PREVISIBLE”
- El artículo 99. Dos LIVA: el “destino previsible”
- Destino previsible de la adquisición de una vivienda: doctrina de la DGT, del TEAC y de los TSJ
- Carga de la prueba del destino previsible de la vivienda distinto del arrendamiento exento o de la segunda o ulterior entrega exenta. ¿Sobre quién recae la carga de la prueba? Elementos de prueba
- Forma de regularizar la deducción improcedente del IVA soportado en la adquisición de la vivienda
- Momento en el que debe evaluarse el destino previsible de los bienes adquiridos a los efectos de tener el derecho a la deducción del IVA soportado en la adquisición
- Procedimiento de regularización del IVA soportado en la adquisición de la vivienda que no ha sido inicialmente deducido cuando la vivienda posteriormente se arrienda con sujeción y no exención a IVA. Criterio de la DGT
- Especial vigilancia de la caducidad del derecho a deducir
- Adquisición de vivienda realizando previamente arrendamiento de locales. La regla de la “prorrata especial” como elemento delimitador del “destino previsible”
- Ausencia de autoconsumo en caso de que la vivienda haya sido promovida por el arrendador
- Delimitación del concepto de “utilización ininterrumpida” en caso de que la vivienda haya sido promovida por el arrendador
TERCERA PARTE. LA REHABILITACIÓN DE EDIFICACIONES
- Concepto de obras de rehabilitación de edificaciones. El art. 20. Uno. 22º. B) LIVA.
- El requisito cualitativo:
- Tipología de obras
- Obras análogas y conexas, faltando las estructurales puras, pueden ser obras de rehabilitación
- Obras de ampliación de la superficie construida
- El requisito cuantitativo
- Efectos derivados de calificar unas obras como de rehabilitación
- Elementos probatorios para decidir la existencia de rehabilitación
- ¿A quién compete la carga de la prueba?
- Elementos de prueba conforme a la doctrina de la DGT:
- Informe de técnico facultativo competente
- La licencia urbanística
- El proyecto técnico
- Documentación para la liquidación provisional y definitiva del ICIO
- El presupuesto de las obras y facturas de las obras efectivamente realizadas
CUARTA PARTE. TIPOS IMPOSITIVOS APLICABLES A LA ACTIVIDAD INMOBILIARIA
- Tipos impositivos aplicables a la entrega de edificaciones
- Tipo impositivo aplicable a la entrega de edificios aptos para su utilización como vivienda:
- Concepto de “vivienda”
- Delimitación del concepto “edificios aptos para su utilización como vivienda”
- Concepto de “anexos” a la vivienda
- Adquisición de vivienda y plazas de garaje
- Tipo impositivo aplicable a la entrega de otras edificaciones
- Tipo impositivo aplicable a las ejecuciones obra
QUINTA PARTE. ARRENDAMIENTOS
- Arrendamientos de viviendas. Examen de los requisitos para su exención.
- Muy breve referencia al arrendamiento vacacional
- Arrendador de vivienda vacacional no establecido en el TAI. Doctrina del TEAC y de la DGT respecto a la existencia de “establecimiento permanente”. Arrendamiento de la vivienda a empresa comercializadora. Inversión del sujeto pasivo. La deducibilidad de las cuotas soportadas por el propietario arrendador
- Tipo impositivo arrendamiento parking de un hotel. Criterio de la DGT
- Indemnizaciones vinculadas a los arrendamientos
SEXTA PARTE. EL URBANIZADOR “OCASIONAL” DE TERRENOS. SU CUALIDAD DE EMPRESARIO A EFECTOS DE IVA
- Requisitos para ser considerado empresario. Naturaleza de los costes de la urbanización del terreno que debe de asumir
- La fiscalidad de la junta de compensación fiduciaria. La inversión del sujeto pasivo. Examen de la tipología de derramas
SEPTIMA PARTE. EXENCIÓN DEL IVA EN LAS ENTREGAS DE TERRENOS
- Entrega de terrenos no edificables
- Entrega de terrenos “en curso de urbanización”. Examen del concepto.
- Entregas de terrenos en los que existan edificaciones. Especial referencia a las construcciones “paralizadas, derruidas o ruinosas”
- Cuadro resumen partes sexta y séptima del programa
OCTAVA PARTE. RENUNCIA A LAS EXENCIONES EN EL IVA DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS
NOVENA PARTE. LA INVERSIÓN DEL SUJETO PASIVO EN LAS EJECUCIONES DE OBRA PARA LA CONSTRUCCIÓN/REHABILITACIÓN DE EDIFICACIONES